1.- Quién debe hacer la declaración.

La escritura de declaración de obra nueva deberá otorgarla el que sea titular de la finca en el Registro, aunque la obra hubiera sido realizada por un titular anterior.

2.- Licencia de obras (arts. 9 y 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana).

El notario deberá exigir la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística (normalmente será la licencia municipal de obras). No se admite la licencia “por silencio administrativo”.

3.- Certificación del técnico competente (art. 28 TR de la LSRU)

Es exigible tanto en la ON en construcción como en la terminada y en el acta de fin de obra. Su firma debe estar legitimada notarialmente aunque lleve el visado colegial, que también será necesario en los casos de obra nueva terminada o de acta de fin de obra, salvo si quien certifica es el técnico que firmó el proyecto o tiene encomendada la dirección de la obra. En tal caso no se exige el visado, y tampoco en el caso de que se trate del técnico municipal del Ayuntamiento o resulte de cualquier otro documento administrativo.

4.- Otras autorizaciones administrativas.

a) Licencia de primera ocupación.- Es exigible aunque la legislación autonómica la excluya, salvo algunas excepciones, como ocurre con los edificios cuyos usos están sujetos a licencia de actividad (naves industriales, garajes, etc.).

b) Certificación de eficiencia energética.- Es exigible para todos los edificios de nueva construcción, no estando exentos de esta obligación los edificios del autopromotor individual para uso propioc) Libro del edificio.- El Libro del Edificio es exigible en las escrituras de obra nueva terminada y actas de fin de obra. El punto 7 de la Resolución-Circular de la DGRN de 26/07/07 dice que deberá quedar depositado ante notario. Sin embargo, lo que ahora dice el art. 202.3 de la Ley Hipotecaria (tras la última reforma operada por ley 13/2015), es que “deberá aportarse para su archivo registral el Libro del Edificio”, lo que ha originado bastante confusión.

c) Libro del edificio.- ¿Deberá mantenerse la exigencia del depósito notarial del libro o testimonio del mismo como antes se venía haciendo? Parece que no, y que los registradores de la propiedad no están exigiendo ese depósito notarial tras la reforma de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de la obligación de presentar el Libro del Edificio  para su archivo en el Registro al tiempo de la inscripción.

También se debe tener en cuenta que la propia Resolución-Circular de la DGRN de 26/07/07, antes citada, en su punto 8 dice que “el notario deberá hacer constar la existencia del Libro del Edificio y su disponibilidad para cumplir con la obligación de entrega a los futuros usuarios”, que es una obligación impuesta al promotor por el art. 7.3 de la LOE. Por tal motivo, los notarios vienen exigiendo la manifestación del promotor en la escritura de que tiene en su poder el Libro del Edificio y está en disposición de entregar el mismo a los usuarios finales, en cumplimiento de lo que dispuesto el artículo 7.3 de la Ley de Ordenación de la Edificación. Obviamente, si se trata de un promotor individual para uso propio, bastará con decir que lo tiene en su poder.

5.- El seguro decenal y el seguro de caución.

Estos seguros y su obligatoriedad vienen regulados con detalle en los arts. 19.2 y disp. adicional 2ª de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

El seguro decenal es obligatorio y deberá acreditarse en la escritura en las declaraciones de obra nueva terminada o actas de fin de obra relativas a viviendas. También hay supuestos en que no es exigible, como es el caso del auto-promotor que construye una única vivienda unifamiliar para uso propio.

El seguro de caución opera cuando el auto-promotor, si no contrató el seguro decenal de daños en su día y luego vende la vivienda antes de haber transcurrido los diez años de vigencia del seguro, entonces entra en juego el seguro de caución (de garantía a favor del adquirente) por el tiempo restante hasta los diez años, salvo que le exonere de ello el adquirente. En este caso, ocurrido el siniestro, la compañía aseguradora resarcirá al adquirente (si no hubiera exonerado al vendedor) pero repercutirá a continuación contra el promotor-transmitente que no contrató en su día el seguro decenal. Es, por ello, un seguro de garantía del cumplimiento de la obligación del promotor, algo parecido, en cuanto a sus efectos, al aval o fianza.

6.- Las coordenadas de referenciación geográfica.

Para inscribir la obra nueva terminada o el acta de terminación de obra (no necesario en la obra nueva en construcción) es necesario identificar la porción de suelo ocupada por la edificación mediante sus coordenadas de referenciación geográfica (art. 202 Ley Hipotecaria).

En principio no es necesario que conste previamente la delimitación gráfica georreferenciada de la parcela, pero si el registrador alberga dudas sobre la identidad de la finca y no tiene la certeza de que la edificación esté ubicada en su integridad dentro de la parcela sin invadir predios ajenos puede pedir que conste inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas (georreferenciación) de la parcela en que se ubique. Sin duda, esto será lo más seguro pero no es, en principio, obligatorio (Res. DGRN de 10/04/2018).

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