Principales novedades que nos trae la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, contenida en el Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, publicado en el BOE de 18 de diciembre de 2918.

Entrada en vigor: 19 de diciembre de 2018

Ámbito: Aplicación obligatoria de la LAU y de forma complementaria el Código Civil. Excepción para los arrendamientos de viviendas con superficie superior a 300 metros cuadrados, en los que prima la voluntad y pactos de las partes y, en su defecto la LAU y el Código Civil. Art. 4.2.

Exclusión: Como novedad, se excluyen de la aplicación de la LAU, a los llamados pisos turísticos (la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial) Art. 5.e.

Plazos del contrato: Se amplía, o se vuelve, al plazo mínimo de duración de los 5 años para el propietario-arrendador persona física, con la novedad de que será de 7 años para el propietario arrendador persona jurídica. El plazo comenzará a contar desde la puesta a disposición de la vivienda al arrendatario. Art. 9.1.

Recuperación por necesidades del arrendador: Para que el arrendador pueda recuperar la vivienda por necesidades propias o familiares, antes de transcurridos los plazos mínimos, deberá notificarlo al arrendatario con una antelación mínima de dos meses. En este supuesto, si hubiera desalojo y en un plazo de 3 meses no se ocupa la vivienda, se repondrán al arrendatario por un nuevo periodo de 5 o 7 años según la titularidad de la vivienda, además se establecen dos tipos de penalización económica, sin indicar qué parte lo decide y que consiste, en una indemnización por los daños causados o una mensualidad por cada año que quedara de cumplir. También se contempla este supuesto para el caso en que el arrendatario sea persona jurídica que, es evidente, no puede destinar la finca a vivienda permanente. Art. 9.3

Prorroga: Será de 3 años si, llegado el vencimiento del contrato, el arrendador no ha comunicado al arrendatario su voluntad de no prorrogar, con una antelación mínima de 30 días a la fecha de finalización. Art.17

Renta: La renta es la que libremente pacten la partes, salvo que la misma esté limitada por tener la vivienda carácter de protección pública. Art. 10.1

Revisión de la renta: La que pacten las partes, que pueden no hacerlo. En caso de pactarse la revisión pero no indicar el sistema o índice, se aplicará el Índice de Garantía de Competitividad. En ningún caso la revisión puede ser más alta que el IPC, para los contratos de renta reducida, que es la que se encuentre por debajo de la establecida para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule al plan estatal de vivienda. El IGC lo calcula y publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadística. Para la obtención del IGC, en la formula se introduce el IPC de la Eurozona y la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999. Art. 18.1.

Incremento por obras: No se producirá incremento de la renta por obras de mejora en los primeros 5 o 7 años de vigencia del contrato, salvo que las partes acuerden lo contrario. Art. 19.1. y 19.4

Fianza: Se mantiene el derecho de exigir una mensualidad de fianza en arrendamiento de vivienda y dos en uso distinto, que no podrá ser actualizada durante la duración obligatoria del contrato, pero sí en los supuestos de prórroga en el caso de que haya pacto entre las partes. Art. 36.1. y 36.2

La fianza será devuelta en el plazo máximo de un mes desde la entrega de llaves; en otro caso, devengará el interés legal. Art. 36.4

Además de la fianza, se permite cualquier otra garantía complementaria que no sea en metálico, no pudiendo exceder su valor a dos mensualidades de renta en el supuesto de arrendamientos de vivienda de 5 o 7 años de duración, según sea persona física o jurídica el arrendador. Art. 36.5

En la Disposición Transitoria Primera se establece que los contratos anteriores a la entrada en vigor de este Real Decreto continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que le era de aplicación.

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