La venta de vivienda en construcción es perfectamente posible. Es un supuesto que se da con alguna frecuencia en las llamadas comunidades de construcción, en las que se agrupan distintas personas formando una comunidad de bienes para comprar el solar y construir las viviendas en régimen de comunidad de autopromotores para, finalmente, extinguir el condominio y adjudicarse las viviendas concretas.

Desde la formación de la Comunidad hasta la terminación de la obra suele pasar bastante tiempo, y eso hace que algunos de los condueños desee salir de la comunidad y transmitir su cuota en la comunidad (o la vivienda misma, si ya le hubiera sido atribuida) a un tercero cuando la vivienda todavía no está terminada pero sí individualizada registralmente (ya se ha otorgado e inscrito la escritura de obra nueva en construcción y división horizontal para así posibilitar la financiación hipotecaria). ¿Se puede transmitir la vivienda en esta situación, aún sin tener todavía el seguro decenal?

La respuesta es afirmativa y así lo establecen las Res. DGRN de 23-22-2006 y 10 de marzo de 2007, sin perjuicio de la obligación del notario de hacer constar en la escritura la oportuna advertencia en relación con la declaración del fin de obra y el seguro decenal (Ley 38/1999, de 5 de noviembre). El Registrador de la Propiedad deberá, igualmente, deberá dejar nota de la circunstancia de no constar la finalización de la obra ni la prestación de las garantías a los efectos de los arts. 19 y 20 y la Disp. adicional 2ª, Ley 38/1999, de 5 de noviembre.

Si el adquirente que compra la vivienda en construcción y por tanto asume a su costa la terminación de la obra va a destinar la vivienda a uso propio (autopromotor) no tendrá que acreditar el seguro decenal al tiempo de inscribir en el Registro la finalización de la obra. Si, por el contrario, el comprador es otro promotor que asume la terminación de la obra de la vivienda para su venta posterior, deberá acreditar necesariamente la concertación del seguro decenal.

Respecto a la licencia de primera ocupación no será requisito exigible en el caso de venta de vivienda en construcción, dado que dicha exigencia solo es aplicable en el caso de viviendas acabadas.

Fiscalidad.- En cuanto al Impuesto que grava la operación, IVA o TPO, si la vivienda se construye con la finalidad de destinarla a uso propio, como sería el caso de la comunidad de construcción que venimos comentando, la transmisión estará sujeta a TP (8%), y no a IVA (18%). Y ello aún cuando luego decida vender la vivienda, siempre que pueda acreditarse la intención inicial de uso propio.

En el caso de inmuebles en construcción, como es el caso que comentamos, la base imponible del Impuesto será el valor real del bien en el momento de la transmisión (art. 17.1 Texto Refundido del Impuesto de T.P. y A.J.D.) por lo que habrá que tener en cuenta el estado en que se encuentre la construcción al tiempo de la venta.

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