Hay dos formas o vías para conseguir inmatricular una finca no inscrita: el expediente notarial de dominio del art. 203 LH y el art. 205 LH (inmatriculación por doble título). La diferencia entre estos dos artículos es enorme si atendemos a los requisitos exigidos y la dificultad de su tramitación. Desde el punto de vista de la sencillez el art. 205 es más eficaz.

El mayor problema para utilizar esta vía del art. 205 es la exigencia de un doble título: el título público y traslativo (título inmatriculador) por el cual adquiere el dominio el titular actual que pretende inscribir y, además, un título público previo por el que adquirió el dominio el titular anterior.

Requisitos del título que se pretende inscribir (título inmatriculador).

Ha de ser un título público y traslativo del dominio y la descripción literaria de la finca contenida en la escritura debe coincidir con la certificación catastral descriptiva y gráfica.

Requisitos del título previo.

Ha de ser un título público (ya no vale, por ej., el documento privado aunque esté liquidado del impuesto) pero no tiene que ser necesariamente traslativo. Si no existe un título público formal, la DG ha admitido, en varias Resoluciones (como más destacable la Res. 19/11/2015), que puede ser sustituido por un título declarativo, por ejemplo un acta de notoriedad tramitada conforme al art. 209 del Reglamento Notarial.

Ha de mediar al menos un año entre la fecha del título previo y la fecha del título inmatriculador, pero ese lapso de tiempo no se computa por la fecha de de otorgamiento los dos títulos formales sino entre la fecha del título que se pretende inscribir (inmatriculador) y la fecha de la previa adquisición. Por ejemplo, si el título inmatriculador es un acta de notoriedad (título público declarativo) la fecha para el cómputo no es la de autorización del acta sino la fecha en que se declara probada la adquisición tras la práctica por el Notario de las pruebas y diligencias pertinentes. (Res. DGRN de 19/11/2015).

Sobre el acta de notoriedad y su validez.

Como ya hemos dicho, el acta de notoriedad de que venimos hablando puede ser autorizada en cualquier momento, incluso unos días antes o el mismo día del título traslativo inmatriculador que se pretende inscribir. Esto ha llevado a algunos Registradores a una calificación negativa alegando el carácter instrumental de la documentación presentada (el acta de notoriedad) elaborada “ad hoc” a los efectos de conseguir la inmatriculación de la finca. Sin embargo, la Dirección General sigue en sus trece y, manteniendo su doctrina, dice que “la doctrina de la DG sobre la fabricación ad hoc de títulos inmatriculadores, ya no es aplicable al presente caso … y no cabe enjuiciarla conforme a dicha doctrina anterior” (se refiere al otorgamiento de un acta complementaria de notoriedad). (Res. DGRN de 04/05/2016).

Por otra parte, debemos tener en cuenta que el acta de notoriedad de que hablamos nada tiene que ver con la que anteriormente regulaba el art. 298 RH, en la que bastaba con la simple declaración de notoriedad del hecho de que una persona es tenida por dueña de una finca. Se trata ahora de un acta de notoriedad tramitada conforme al art. 209 RH en la que, tras el requerimiento expreso y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el Notario emite formalmente, si procede, su juicio sobre la notoriedad de la acreditación de la previa adquisición y su fecha.

La identidad descriptiva de la finca.

Esta es otra de las causas más frecuentes de calificación negativa de los Registradores, y también aquí la Dirección General está adoptando criterios más benévolos.

El art. 205 LH exige que exista “identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto”.

¿Qué ocurre si la descripción contenida en el título previo y/o en el título inmatriculador no coincide con la catastral?

“Conforme al actual 205 LH no puede exigirse identidad plena y absoluta entre ambas descripciones, … bastando una identificación razonable entre ambos modelos descriptivos, tanto en lo relativo a superficie como en su ubicación, identificación y demás elementos definitorios de la finca” (Res. DGRN de 21/04/2016).

La Dirección General da una vuelta de tuerca más en esta misma línea en una interesante Res. de 04/05/2016 (antes citada), cuyo contenido resumimos seguidamente.

Se presenta en el Registro una escritura de adjudicación hereditaria otorgada antes de entrar en vigor la Ley 13/2015, pero dicha presentación se hace con posterioridad a la entrada en vigor de dicha Ley, por lo que la normativa aplicable es la Ley 13/2015 según su disp. transitoria.

Junto a la escritura de adjudicación hereditaria (título inmatriculador) se presenta una escritura de subsanación y rectificación de la descripción de la finca otorgada en fecha posterior y con variaciones significativas en la superficie del suelo y en la construida, acomodando así la descripción a la certificación catastral descriptiva y gráfica. También se presenta un acta de notoriedad complementaria

El Registrador suspende la inscripción alegando dudas en cuanto a la identidad de la finca.

La DG rechaza la calificación registral argumentando, básicamente, que en el proceso inmatriculador el Registrador no tiene elementos de juicio ni competencia formal para apreciar que tal rectificación no responda a una mera rectificación de error descriptivo y que solo puede alegar dudas sobre la identidad de la finca cuando las mismas resulten de comparar una descripción registral con otra nueva descripción, como resulta del propio art. 205 LH: “El Registrador deberá verificar la falta de previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas”.

Coincidencia con el Catastro.

En todo caso la descripción literaria final (tras la oportuna rectificación, en su caso) contenida en la escritura que ha de provocar la inmatriculación (título inmatriculador) ha de coincidir con la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada en el momento de solicitud de inscripción, que ha de estar vigente (1 año desde su emisión). Esa coincidencia tiene que ser plena en la relativo a la ubicación y delimitación perimetral (por tanto a su superficie), pero no necesariamente a las construcciones (Res. DGRN de 23/06/2016), ni al titular catastral, ni a los colindantes catastrales (Ress. DGRN de 09/05/2016 y 12/05/2016). Tampoco es admisible, en este supuesto de inmatriculación, la representación gráfica alternativa a la catastral que sí lo es en otros casos. Desde luego siempre cabe la posibilidad de promover y obtener previamente, conforme a los cauces previstos en la legislación catastral, la correspondiente alteración catastral previa que desemboque en una nueva certificación catastral coincidente con la descripción contenida en el título inmatriculador.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *