¿Dónde están regulados los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico?

En el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid.

Dicho Decreto se estructura en un capítulo I “Disposiciones comunes a apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico”; un capítulo II, referido a los apartamentos turísticos en el que se señalan los requisitos mínimos correspondientes a cada categoría; un capítulo III, en el que se establecen las condiciones necesarias que deben reunir las viviendas de uso turístico para ejercer su actividad, y un capítulo IV en el que se establece el régimen sancionador.

¿Puede prohibir una Comunidad de Propietarios a través de su Estatutos que las viviendas que integran el edificio puedan ser destinadas a un uso turístico?

Los tribunales han reconocido la validez y legitimidad de normas prohibitivas o limitativas de usos concretos en los elementos privativos del inmueble, siempre y cuando las mismas no contravengan la moral, las buenas costumbres y el orden público, y exista un interés legítimo o atendible en su aprobación, es decir, que beneficie al interés general de la comunidad.

El problema reside en que debido al rígido requisito legal de la unanimidad que impera en la regulación actual para aprobar normas prohibitivas o limitativas de usos en el edificio (art. 17.6 de la LPH), resulta en la práctica casi imposible la aprobación de este tipo de normas, impidiendo pues que la comunidad pueda dotarse del marco regulatorio que mejor se ajuste a sus particularidades e intereses concretos.

A título informativo se indica que el Real Decreto-Ley 21/2018 establecía que aquellos propietarios que quisieran destinar su vivienda a alquiler turístico necesitaban una mayoría de las tres quintas partes del total de propietarios que a su vez representasen las tres quintas partes de las cuotas de participación, si bien ha sido derogado por Acuerdo del Congreso de los Diputados en su sesión de fecha 22/01/2019.

¿Podría considerarse el uso de alojamiento turístico ilegal en defecto de regulación en los Estatutos?

Si, como es habitual, no se encuentra prohibida por los Estatutos, la actividad no puede ser calificada de ilegal, pero sí puede ser considerada molesta, insalubre, nociva o peligrosa en los términos recogidos en la LPH.

¿Qué puede hacer la Comunidad de Propietarios si existe algún inmueble en el edificio destinado por su dueño a apartamento turístico o vivienda de uso turístico?

Podría interponer demanda por la que solicitase que se declarase por el Juzgado que el uso de alojamiento turístico al que se destina dicho inmueble conlleva una actividad molesta, no autorizada por la Comunidad y perjudicial para el resto de vecinos del inmueble.

La acción a ejercitar por la Comunidad de Propietarios sería, por lo tanto, la de cesación de actividades molestas o de actividades prohibidas en los Estatutos, en base al artículo 7.2 de la LPH, que establece que “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

Si los Estatutos de Comunidad de Propietarios no contiene regulación alguna sobre alojamientos turísticos, ¿prosperaría automáticamente la acción de cesación o habría que analizar el caso concreto?. ¿Cuáles son las posturas jurisprudenciales que existen al respecto?

Hay dos posturas jurisprudenciales sobre el particular:

  • La que entiende que, a falta de regulación estatutaria, la calificación como molesta de la actividad turística desarrollada es meramente casuística debiendo de acreditarse tal carácter, en cada caso.
  • La que considera que la actividad de hostelería que se lleva a cabo en el inmueble objetivamente afecta a la normal convivencia del resto de comuneros.

¿Cuáles son los pasos que debe seguir la Comunidad de Vecinos para cambiar los Estatutos, e impedir que las viviendas del edificio puedan ser destinadas a un uso turístico?

Los pasos a dar serían los siguientes:

Analizar los Estatutos a modificar y de la nueva cláusula a incluir, sustentada en una base jurídica sólida y lógica que justifique la medida.

Convocar Junta de Propietarios Extraordinaria para abordar y votar el cambio de Estatutos.

Enviar copia del acta de la Junta General a todos los propietarios, indicando el resultado de la votación y, si existiesen votos desfavorables, indicar el nombre de los propietarios que votaron en contra.  El voto de los propietarios ausentes se computará a favor del voto de la mayoría salvo que manifiesten sus discrepancias en un plazo máximo de 30 días desde la comunicación del acuerdo, tal y como indica el artículo 17.8 LPH.

Siempre que el acuerdo sea favorable por el voto de la totalidad de los propietarios y no haya discrepancias por parte de los ausentes, trascurridos los 30 días de la comunicación del acta, se podrá ir al Registro de la Propiedad a modificar los Estatutos e incluir la nueva cláusula.

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