Es este un supuesto que se plantea con alguna frecuencia. Dos personas son titulares por mitad en proindiviso de una nave en un polígono industrial (podría ser también una vivienda unifamiliar aislada). En ambos casos los titulares quieren extinguir el proindiviso y adjudicarse cada uno de ellos una parte del local o de la vivienda como finca registral independiente previa su segregación o división, pero tienen problemas para la obtención de la licencia de segregación o parcelación. ¿Hay alguna solución?.

En principio habría que decir que no, ya que en el caso de segregación o división de una finca urbana se debe aportar la debida Licencia de parcelación exigida por el artículo 53.a) del RD 1093/1997 o declaración de no ser necesaria, cuyo requisito debe exigir el notario y también lo hará el Registrador. Sin embargo, hay una posible solución: constituir el local o la vivienda en régimen de propiedad horizontal “tumbada”, dando lugar a dos fincas registrales independientes, para lo cual solo es necesaria la concurrencia de dos elementos, la propiedad individual y exclusiva sobre las fincas resultantes y la propiedad compartida sobre los elementos comunes (suelo, vuelo, accesos, etc.), atribuyendo a cada una de las fincas resultantes su correspondiente cuota en el solar y elementos comunes.

Esta solución no destruye la unidad jurídica de la finca primitiva, por lo que no resulta exigible la licencia urbanística. Bien es cierto que podría pensarse, con acierto, que la licencia no solo intenta evitar la fragmentación incontrolada del suelo y el volumen de edificación, sino también la densidad de población, pero aquí, en apoyo de esta solución que proponemos para evitar la licencia, hay una reciente Resolución de la DGRN de 14 de enero de 2010 que nos viene al pelo.

Dice la Dirección General, ante un caso similar al del ejemplo que hemos puesto, que la propiedad horizontal, aunque sea tumbada, desde el momento en que mantiene la unidad jurídica de la finca que le sirve de soporte, no puede equipararse al supuesto de división o segregación de la parcela, pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno.

Es evidente que la citada normativa que exige la licencia está dirigida a parcelas o terrenos, no a edificaciones y, además, que en el supuesto que aludíamos al principio, no se produce una parcelación ni existe posibilidad de formarse un nuevo núcleo de población, pues el terreno es urbano. Por otro lado la división horizontal no altera la unidad de la finca, pues sigue siendo común el derecho de vuelo, de la misma forma que, por ejemplo, en las urbanizaciones de viviendas adosadas.

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