Se trata de la Ley 5/2019, de 15 de marzo Reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

A quién y a qué se aplica esta Ley

No se aplica a todos los préstamos/créditos, solo a aquéllos que reúnan, cumulativamente, estas tres condiciones (art. 2.1, a):

  • Que el ACREEDOR se dedique a conceder préstamos de manera profesional (normalmente lo serán los Bancos y entidades de crédito).
  • Que el PRESTATARIO-DEUDOR o EL GARANTE-HIPOTECANTE (parece que ambos o uno cualquiera de ellos) sea persona física.
  • Que el préstamo/crédito incluya una garantía real (normalmente la hipoteca) sobre un inmueble de uso residencial (una vivienda, un trastero, una plaza de garaje …). No se exige que la finalidad o destino del préstamo/crédito sea la compra de vivienda (puede ser para otros fines), y tampoco que el bien hipotecado sea la vivienda habitual.

También afecta esta Ley (en todo o en parte) a otros préstamos o créditos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir (art. 2.1, b) que puede tener una mayor incidencia en el caso de pólizas de crédito. En todo caso eludimos referirnos aquí a este apartado por una razón de brevedad y porque la Ley deja muchas dudas e incógnitas en su regulación sobre el mismo.

Proteger al prestatario

Este es, sin duda, el principal objetivo del legislador, y para ello la Ley contiene una serie de previsiones mejorando las condiciones financieras del préstamo para el deudor y ampliando la letra pequeña en la fase previa a la contratación, todo ello de forma imperativa para el prestamista y sin posibilidad de pacto alguno con el Banco:

Se reducen los gastos e impuestos de formalización del préstamo para el prestatario, que solo pagará los de tasación. Se establecen límites a las comisiones de apertura y reembolso anticipado; se refuerzan a favor del prestatario las condiciones y los plazos que deben darse para que el Banco pueda iniciar el vencimiento anticipado del préstamo por impago al imponerse un límite de tres puntos porcentuales para los intereses de demora (antes era de tres veces el interés legal del dinero). Y mucho más.

El prestatario se va a enterar

La letra pequeña de los contratos tuvo la culpa. Ahora los prestatarios se van a enterar, tanto si quieren como si no. Ya no podrán decir que no sabían lo que firmaban. Y los de la notaría no se van de rositas, también van a saber lo que es bueno ya que la cosa se complica para ellos.

La transparencia y la claridad relacionada con las condiciones financiera del préstamo son objetivo prioritario del legislador; y aquí no se salva nadie, ni el Banco, ni el notario, ni tan siquiera el propio prestatario, todos están obligados.

El Banco o la entidad prestamista.

1.- Está obligado a entregar al prestatario, con un plazo de antelación de al menos diez días naturales a la firma de la escritura, una serie de documentos que se relacionan en el art. 14.1. Entre esos documentos destaca, como más relevante, lo que ahora se llama “La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)”, regulada por la Directiva europea para su aplicación por los distintos países. Se considera y tiene el efecto de “oferta vinculante” pero es mucho más que eso y contiene, junto con la “Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE)” una información personalizada y exhaustiva para que el cliente-prestatario pueda contar con información detallada y más que suficiente sobre el alcance de las obligaciones y los riesgos que asume.

Además, durante ese plazo de diez días naturales, que se considera “período de reflexión” para el prestatario, el Banco está obligado a suministrarle toda la información que fuera necesaria, resolviendo las consultas que pueda formular este con explicaciones y ejemplos de aplicación práctica de las cláusulas financieras, en diversos escenarios de coyuntura económica, en especial de las relativas a tipos de interés y, en su caso, de los instrumentos de cobertura de riesgos financieros que se vayan a suscribir con ocasión del préstamo.

Esos documentos deberán contener la advertencia de que es el prestatario quien debe elegir notario, así como de la obligación que le incumbe de acudir al notario antes de la firma para recibir asesoramiento personalizado y gratuito. O sea, albarda sobre albarda (o desconfianza hacia el Banco).

El prestatario.

El prestatario debe declarar, estampando su firma en un documento preparado por el Banco, “que ha recibido la documentación y que le ha sido explicado su contenido” quedando así resueltas todas sus dudas. Finalmente, el Banco está obligado a remitir telemáticamente al notario ese documento firmado por el prestatario junto con toda la documentación a que se refiere el apartado anterior.

El prestatario, y también el hipotecante o garante, si fuera distinto (art. 15.4), tendrán que ir al notario dos veces, la primera, dentro de los diez días naturales anteriores al momento de la firma del contrato (art. 14.1) y como muy tarde el día anterior a la firma del préstamo (art. 15.3). Después tendrán que volver para firmar el préstamo en la fecha prevista a tal efecto.

Esta comparecencia previa al otorgamiento de la escritura para que el prestatario sea informado, por si no lo hizo el Banco suficientemente y aún después de que el propio prestatario haya firmado diciendo que ya está enterado, es de carácter obligatorio y no podrá renunciar. El prestatario se enterará de nuevo, quiera o no quiera.

El notario también está obligado.

Lo primero que debe hacer el notario es comprobar, a través de la plataforma o el sistema informático, que por la entidad prestamista se ha entregado al prestatario toda la documentación referida en el apartado anterior y se relaciona en el art. 14.1, dentro del plazo previsto (tendrán que haber transcurrido, como mínimo, diez días naturales desde que el Banco entregó al deudor la FEIN hasta el día del otorgamiento de la escritura).

Después, ya en presencia del prestatario/garante procederá a levantar un acta, con carácter gratuito, haciendo constar que se han entregado por el Banco al prestatario antes de los 10 días anteriores a la fecha fijada para la firma de la escritura, todos los documentos que se reflejan en dicho apartado 1 del art. 14.

Seguidamente, el notario proporcionará al prestatario/garante compareciente una información individualizada (nunca genérica) sobre todas y cada una de las cláusulas recogidas en la FEIN y en la FIAE (art. 15.2) y hará constar en el acta “las cuestiones planteadas por el prestatario y el asesoramiento prestado por el notario” (art. 15.2, b).

En ningún caso se podrá otorgar la escritura de préstamo sin haber levantado antes el acta previa en el plazo señalado (como muy tarde el día anterior) porque eso constituiría una falta muy grave en el régimen disciplinario del notario.

Por si todo esto fuera poco, El art. 15.2, c) dice que “el prestatario responderá a un test que tendrá por objeto concretar la documentación entregada y la información suministrada”. No sabemos en qué ha de consistir ese test o qué finalidad persigue, y tampoco si habrá en algún momento un modelo normalizado del mismo. Lo que sí parece evidente es que la misión del notario es la de informar desde la imparcialidad, pero no la de obligar al prestatario a demostrar su grado de comprensión como si se tratara de un examen.

Por último, interesa destacar que el acta, una vez concluida con éxito, deberá reseñarse en la escritura de préstamo, expresando el número de protocolo, notario autorizante y su fecha de autorización, así como la afirmación del notario bajo su responsabilidad, de acuerdo con el acta, de que el prestatario ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en el art. 15 de la Ley.

También habrá de autorizarse el acta, aunque no concluya con éxito, ya sea porque no se han cumplido todos los requisitos anteriores o porque el prestatario no acudió a la cita. En tales casos no se podrá otorgar la escritura de préstamo y habrá de iniciarse de nuevo todo el proceso desde el principio.

Resumiendo:

  • El prestatario recibe del Banco documentación completa y exhaustiva sobre las condiciones del préstamo y sus posibles riesgos (no solamente la oferta vinculante).
  • El Banco queda obligado a solventar todas las dudas del prestatario durante un período de diez días (período de reflexión).
  • El prestatario le firma al Banco un escrito (también obligatorio) en el que afirma que se ha enterado de todo.
  • Luego se obliga al prestatario a que, antes de la firma de la escritura (no en el mismo día), acuda al notario para que le informe de forma pormenorizada (nunca genérica) dejando constancia de todo ello en un acta en la que, entre otras cosas, el prestatario deberá afirmar que ha sido informado suficientemente por el Banco.
  • Finalmente, el prestatario debe firmar un test para incorporar al acta en el que (presumiblemente) deberá quedar patente que ha recibido del notario toda la información necesaria y se ha enterado de todo.

Lo que no ofrece duda es que el prestatario va a quedar bien informado y tal vez un poco harto.


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