Licencia urbanística: En toda escritura de segregación, parcelación o división de fincas, se debe aportarla Licencia municipal de parcelación correspondiente, o declaración de su innecesariedad.

La norma estatal de la que deriva esta exigencia es el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por la cual, los notarios exigirán, para su testimonio en la escritura, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.

Esta exigencia, se contiene también en las legislaciones autonómicas, con distintas peculiaridades en cada una de ellas. Por ejemplo, en Navarra se exige al notario que incorpore a la escritura la cédula parcelaria, y en Andalucía para poder practicar una segregación o división de un solar urbano y urbanizable la pertinente licencia de Parcelación; pero además ésta se condiciona a que se presente copia de la escritura en el plazo de tres meses en el municipio, a cuyo fin la propia escritura ha de contener el requerimiento al Notario para que remita la pertinente copia.

Unidades mínimas (a tener en cuenta cuando se trata de fincas rústicas):

La regla general es que en materia de terrenos rústicos se han de tener en cuenta las normas sobre Unidades Mínimas de Cultivo. En todo caso, debemos seguir exigiendo siempre las pertinente licencia municipal o certificación municipal de innecesariedad de dicha licencia, dependiendo de cada Comunidad Autónoma.

Por aplicación de la normativa estatal (Ley 19/1995, de 4 de Julio, de Modernización de las Explotaciones agrarias, en materia de fincas rústicas), no pueden segregarse ni dividirse, ni tampoco formarse o quedar fincas resto tras segregación practicada, cuya superficie esté por debajo de las unidades mínimas (cultivo secano, regadío, bosque, etc.), salvo las excepciones previstas en la ley (recogidas en el art. 25) o que se disponga de la autorización o licencia pertinente. Algunas Comunidades, como la aragonesa, la canaria, castellano-leonesa, la catalana, la navarra o la valenciana y la vasca, exigen la indicada certificación municipal de innecesariedad.

Asimismo, los Notarios y Registradores dela Propiedadharán constar en la descripción de las fincas su cualidad de indivisibles, cuando así les conste.

Las cargas de las fincas agrupadas se arrastrarán a las nuevas fincas resultantes de la división o segregación, “por procedencia”.

Agrupación de fincas.

Licencia urbanística: A diferencia de lo que ocurre con la segregación o división, para agrupar, y como norma general, no se exige licencia.

Información al Catastro: Hay que remitir al Catastro copia simple de la escritura junto con el plano, si el interesado lo presentó al Notario al tiempo de hacer la escritura, para que el Catastro expida una nueva referencia catastral (art. 47 de la Ley del Catastro). Esto es válido también para la segregación, división material o división horizontal.

El plazo para remitir esa comunicación al Catastro es de 5 días, según la citada Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible

Las fincas que se agrupan deben ser colindantes o, en otro caso, indicar la causa o finalidad de la agrupación -unidad orgánica, económica, etc.- (art. 44 Reglamento Hipotecario).

Pueden ser fincas de distintos propietarios, en cuyo caso habrá que expresar en la escritura la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponda en la finca resultante de la agrupación (art. 45 Reglamento Hipotecario). Lo dicho es también aplicable a la agrupación de finca ganancial con finca privativa.

Las cargas de las fincas agrupadas se arrastrarán a la nueva finca “por procedencia”.

Diferencia entre agrupar y agregar.

Con frecuencia se tiene a hablar siempre de “agrupar”, aun cuando se trate de unir registralmente un trozo pequeño a una finca ostensiblemente mayor.

La cuestión puede tener mucha importancia desde un punto de vista fiscal, ya que el impuesto a satisfacer por Actos Jurídicos Documentados en caso de agregación toma como base el valor de la finca agregada, mientras que si se conceptúa como agrupación, la base será el valor de la total finca resultante.

Es importante saber que para poder hablar de “agregación” de una o varias fincas a otra mayor es necesario que ésta/s tenga/n una extensión superficial que represente, por lo menos, el quíntuplo de la suma de las que se agreguen (art. 48 Reglamento Hipotecario).

Es evidente, por otra parte, que las fincas que se agregan o agrupan han de ser colindantes entre sí. Pueden pertenecer al mismo titular o a titulares distintos, en cuyo caso la finca resultante pertenecerá proindiviso a los respectivos titulares, que ostentarán cada uno un determinado porcentaje en proporción a la superficie que originariamente tenían antes de la agrupación/agregación. Esta es, precisamente, una de las causas por las que puede nacer la comunidad o condominio. Desde luego, nada impide que la atribución de ese porcentaje se realice libremente por los titulares en atención a otros factores diferentes a la superficie.

También es posible agrupar/agregar fincas que no son colindantes entre sí (supuesto más inusual) pero en este caso deberá expresarse la causa, que podrá ser la creación de una unidad de explotación agraria en varias fincas o cualquier otra (arts. 44 y 45 RH).

¿Se podrá agrupar/agregar una finca ganancial del matrimonio con otra privativa de uno de los cónyuges? La respuesta es afirmativa, siempre que quede determinado en la escritura el porcentaje de finca resultante que tiene carácter ganancial y el que lo tiene privativo. Si no se atribuye ese porcentaje y se dice que la finca entera queda como ganancial o como privativa de uno de los cónyuges, lo que también es posible pero encierra una transmisión, entonces habrá que motivar en la escritura el concepto de esa transmisión, que normalmente será el de donación, ya que la donación entre cónyuges es un acto prácticamente exento en la mayoría de las Comunidades Autónomas.

2 comentarios on “Segregación y agrupación de fincas

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