Este Real Decreto (en vigor desde el 06/03/2019) introduce modificaciones en varias disposiciones normativas, entre ellas la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en relación con el alquiler de viviendas.

A continuación os ofrecemos un resumen del contenido de esta reforma, no completo pero suficiente para tener una primera información de las novedades más destacables.

I.- Arrendamientos urbanos de vivienda

Una excepción (art. 4.2 LAU).

Los arrendamientos de viviendas de más de 300 m2 o de rentas altas se regirán por la voluntad de las partes, y solo en su defecto estarán sujetos a lo establecido en el título II, que afecta a todos los demás arrendamientos de vivienda cuyas novedades comentamos en este resumen.

Otros arrendamientos excluidos (art. 5 LAU).

Este artículo contempla aquellos tipos de arrendamiento que quedan excluidos del ámbito de aplicación de la Ley. Como novedad, se incluye en esta relación la vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística.

Plazo de duración del contrato (art. 9.1 LAU).

Sin duda alguna lo más destacable de esta reforma es la modificación del plazo de duración del contrato y sus prórrogas, contenido en el art. 9 de la LAU.

El plazo de duración del arrendamiento será libremente pactado por las partes (por ejemplo, un año, como suele ser lo habitual, o sin especificar el plazo, en cuyo caso se entiende pactado por un año). Sin embargo, vencido el plazo pactado este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años si el arrendador es persona física, o de siete años si es persona jurídica.

Denegación de la prórroga (art. 9.3 LAU).

El arrendador puede denegar la prórroga una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, siempre que se den estos requisitos:

Que el arrendador sea persona física.

Que, al tiempo de celebración del contrato, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o determinados familiares, con el preaviso, plazos y formalidades que se dicen en ese mismo apartado 3.

Prórroga tácita del contrato (art. 10 LAU).

Llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas obligatorias, siempre que hayan transcurridos como mínimo los cinco o siete años, el arrendador puede dar por concluido el contrato notificándolo al arrendatario con cuatro meses de antelación a aquella fecha (antes eran 30 días). Si fuera el arrendatario el que comunica que no quiere renovar, son solo dos meses.

Si no se produce esa comunicación por ninguna de las partes el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Resolución del derecho del arrendador (art. 13 LAU).

Este artículo se refiere a determinados supuestos en los que el arrendador se vea privado de su derecho de dominio (por ejemplo, entre otros, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria). En tales casos el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente. (En la redacción anterior el arrendatario no tenía ese derecho y el contrato se extinguía de forma automática).

En contratos de duración superior a cinco o siete años, si el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas, quedará extinguido el arrendamiento, salvo que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Los contratos en los que el arrendador sea usufructuario o superficiario se extinguirán al término del derecho del arrendador.

Enajenación de la vivienda arrendada (art. 14 LAU).

El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco o siete primeros años (según sea persona física o jurídica), aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. (En la redacción anterior sólo quedaba subrogado si el arrendamiento se hallase inscrito con anterioridad a la transmisión de la finca).

Si la duración pactada fuera superior a cinco o siete años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica. (Este supuesto no se contemplaba en la redacción anterior).

Muerte del arrendatario (art. 16 LAU).

El apartado 4 de este artículo se modifica en los siguientes términos:

“En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a cinco o siete años, si el arrendador fuese persona jurídica, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los cinco o siete primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco o siete años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad. En todo caso, no podrá pactarse esta renuncia al derecho de subrogación en caso de que las personas que puedan ejercitar tal derecho en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo se encuentren en situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.”

(El texto anteriormente subrayado no se contemplaba en la anterior redacción).

Actualización de la renta (art. 18 LAU).

El apartado 1 de este artículo se modifica con la inclusión de un párrafo nuevo:

“En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.”

Elevación de renta por mejoras (art. 19 LAU).

Se añade un nuevo apartado (4) relativo a la realización de obras de mejora, más allá de la mera conservación y de común acuerdo entre arrendador y arrendatario.

Gastos generales y de servicios individuales (Art. 20 LAU).

Se añade un último párrafo al apartado 1, relativo a los gastos de gestión inmobiliaria.

Fianza (art. 36 LAU).

Lo más destacable es que, en el caso de pactarse en el contrato cualquier tipo de garantía adicional a la fianza en metálico (apartado 5), cuando se trate de arrendamiento de vivienda en contratos de hasta cinco o siete años de duración el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta, ya sea a través de depósito o de aval bancario.

No retroactividad.

Los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU 29/1994, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor del nuevo real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

II.- Otras materias recogidas en el RD-Ley 7/2019.

La disposición adicional segunda del Decreto-Ley regula los sistemas de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda. Para ello, se establece la creación del sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda y se recoge la posibilidad, ya desarrollada por parte de algunas comunidades autónomas, de la creación de sistemas de índices de referencia autonómicos, a los efectos de diseñar las políticas y programas públicos en materia de vivienda en sus respectivos ámbitos territoriales.

Se modifican determinados artículos de la Ley de Propiedad Horizontal. Respecto a las viviendas de uso turístico, para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de esa actividad o incrementar los gastos comunes de la vivienda, se exigirá el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios, que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación.

Se modifican determinados artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En lo sucesivo en el desahucio de vivienda será el órgano judicial quien fije el día y la hora exactos de los lanzamientos, y cuando afecte a hogares vulnerables prevé la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas oportunas por los servicios sociales.

También se modifican: el Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas locales y el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre TP y AJD, que contienen medidas económicas y fiscales en materia de vivienda y alquiler


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