Tras la reforma de la Ley Hipotecaria (Ley 13/2015, de 24 de junio) se han complicado notablemente los procesos de modificaciones registrales de fincas).

Nos referiremos a los procesos de agrupación, segregación, agregación, división, parcelación, etc; y por supuesto a la inmatriculación. En resumen, a cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria que conlleve el nacimiento de una nueva finca registral, ya que la finca deberá nacer en el Registro ya coordinada con el Catastro.

Exigencia de la base gráfica catastral georreferenciada.

En todos estos casos el art. 9, letra b, de la Ley Hipotecaria exige de forma preceptiva para la inscripción “la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices”, o sea, la base gráfica catastral georreferenciada.

Esa base gráfica catastral deberá coincidir con la delimitación de la finca matriz o (en el caso de agrupación) con el perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral (art. 9, letra b, párrafo 4º LH).

Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca en el Registro cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes (art. 9, letra b, párrafo 6º LH).

Si eso ocurre, el Registrador deberá inscribir la representación gráfica georre-ferenciada de la finca, y su cabida será la resultante de dicha representación, rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria del Registro. El Registrador notificará el hecho de haberse practicado tal rectificación de la finca a los titulares de derechos inscritos, salvo que del título presentado o de los trámites del artículo 199 ya constare su notificación (art. 9, letra b, párrafo 7º LH).

¿Y si no hay coincidencia?

Puede ocurrir que exista una diferencia de superficie de más del 10% de la cabida inscrita, o que haya diferencias importantes respecto a los linderos por estar desactualizados o por otra causa. En tales casos habrá que solicitar al Registrador que previamente siga el procedimiento de rectificación de datos descriptivos que prevé el art. 199 LH y que incluye notificaciones a colindantes.

Tanto si se ha seguido el procedimiento previo de rectificación del art. 199 como si no, el Registrador deberá notificar a los colindantes y a los titulares de derechos inscritos sobre la finca.

¿Qué pasa si alguno de los notificados presenta alegaciones y se opone?

En principio la sola oposición no para el procedimiento, como curiosamente sí que ocurre en el caso del expediente notarial de inmatriculación (regla sexta del art. 203 LH), pero sí que obligará al Registrador a valorar las alegaciones presentadas y decidir en consecuencia.

Si el Registrador alberga dudas sobre la identidad de la finca puede calificar negativamente y denegar la inscripción, pero deberá motivar ese rechazo adecuadamente.

La DG, en numerosas resoluciones, ha tratado de acotar esas “dudas” del Registrador (la duda es siempre un concepto subjetivo) en el intento de evitar dudas no suficientemente justificadas, y ha concluido que las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (Res. DGRN de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016 y, por más reciente, la de 21/05/2018). Hay que tener en cuenta que, además, el Registrador dispone de otros medios que le permiten averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, a través de la aplicación informática homologada en la Resolución de la Dirección General de 2 de agosto de 2016.

 

 


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